A partir de 3 de agosto de 2026, o Decreto-Lei n.º 108/2026 obriga a declarar na escritura de compra e venda a existência ou inexistência de título urbanístico (como licença de utilização) para o imóvel. Esta medida visa garantir transparência na situação legal do imóvel, permitindo ao comprador saber se a construção é legal ou possui alterações irregulares.
Esta nova obrigação altera o Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, tendo como objetivo reforçar a transparência das transações imobiliárias e garantir que quem compra conhece a situação urbanística do imóvel antes de concluir o negócio.
O que é o título urbanístico de um imóvel?
De forma simplificada, o título urbanístico é o documento que comprova que a construção, ampliação ou alteração do imóvel foi realizada ao abrigo das regras urbanísticas aplicáveis.. Dependendo da situação concreta, pode estar relacionado com uma licença, uma comunicação prévia ou outro título previsto na legislação urbanística aplicável.
Esta questão torna-se particularmente relevante quando existem construções, ampliações ou alterações realizadas depois da edificação original, como:
- anexos;
- garagens;
- piscinas;
- marquises;
- ampliações da habitação;
- alterações exteriores;
- construções existentes em terrenos.
A existência física de uma construção não significa, por si só, que a sua situação urbanística esteja devidamente enquadrada. Por esse motivo, a documentação e a realidade do imóvel devem ser analisadas antes da conclusão do negócio.
O que passa a constar do contrato?
A nova regra aplica-se aos negócios jurídicos que envolvam a transmissão de:
- terrenos destinados a construção urbana;
- edificações já construídas;
- edificações em construção;
- frações autónomas.
O conservador, notário, advogado, solicitador ou outra entidade legalmente competente terá de fazer constar no documento que formaliza o negócio uma das seguintes situações:
- O título urbanístico foi apresentado e fica identificado no contrato;
- O vendedor declara que dispõe do título, embora não o apresente naquele momento;
- O vendedor declara que não dispõe de título urbanístico.
A ausência desta menção pode tornar o negócio anulável. Na prática, a alteração exige que a situação do título urbanístico fique expressamente registada no documento que formaliza a transmissão.
Um imóvel sem título urbanístico deixa de poder ser vendido?
Não necessariamente. A nova legislação não estabelece uma proibição geral de venda quando o imóvel não dispõe de título urbanístico. Prevê, no entanto, que essa circunstância seja declarada no contrato, para que o comprador conheça a situação antes de avançar. A menção de que o imóvel não dispõe de título urbanístico não resolve automaticamente uma eventual irregularidade, nem significa que todas as construções existentes estejam legalizadas. Significa que a informação deixa de poder ser omitida no momento da transmissão.
O comprador deverá avaliar as consequências dessa situação e procurar aconselhamento jurídico e técnico adequado antes de tomar uma decisão.
O que muda para quem pretende comprar?
Para quem está a comprar, a nova obrigação representa um reforço da informação disponível no momento da aquisição. Antes de concluir o negócio, o comprador deve procurar perceber:
- se o imóvel dispõe do título urbanístico aplicável;
- se as construções existentes correspondem à documentação;
- se foram realizadas ampliações ou alterações;
- se existem anexos, piscinas, garagens ou outras estruturas posteriores;
- se há processos urbanísticos em curso;
- se alguma situação necessita de esclarecimento junto da câmara municipal;
- se uma eventual irregularidade pode afetar o financiamento, a utilização ou uma futura venda.
Imagine, por exemplo, uma moradia com uma garagem ou uma piscina construída vários anos depois da obra inicial. A nova menção no contrato ajuda a chamar a atenção para a situação urbanística do imóvel, mas não substitui a análise da documentação nem a verificação técnica da realidade existente.
A decisão de compra deve continuar a ser tomada com base numa avaliação completa do imóvel.
O que deve fazer quem pretende vender?
Para quem pretende colocar um imóvel no mercado, a preparação antecipada passa a ser ainda mais importante. Antes da escritura, é aconselhável:
Reunir a documentação disponível: Procure identificar e organizar os elementos relacionados com a construção e utilização do imóvel, incluindo títulos, licenças, comunicações, plantas e outros documentos relevantes.
Confirmar se a realidade corresponde aos documentos: Verifique se a configuração atual do imóvel coincide com as plantas e os restantes elementos existentes. Alterações aparentemente simples podem ter impacto urbanístico, dependendo da sua natureza, dimensão e enquadramento.
Identificar obras realizadas posteriormente: Ampliações, anexos, alterações de fachadas, piscinas, garagens ou outras intervenções devem ser analisadas antes de o imóvel chegar à fase final da venda.
Não deixar as dúvidas para a escritura: Descobrir um problema documental numa fase avançada pode provocar atrasos, renegociações ou até comprometer o negócio. Sempre que existam dúvidas, é preferível esclarecê-las com antecedência junto dos profissionais e entidades competentes.
Esta obrigação substitui a verificação do imóvel?
Não, a nova menção obrigatória aumenta a transparência mas não substitui:
- a análise jurídica do negócio;
- a consulta da documentação;
- a verificação técnica do imóvel;
- a confirmação da sua situação registral e matricial;
- o esclarecimento de questões urbanísticas junto do município;
- a análise das condições de financiamento.
O facto de o vendedor declarar que dispõe de título urbanístico também não significa que toda a realidade existente no imóvel esteja automaticamente regularizada. Da mesma forma, a declaração de inexistência de título deve ser avaliada no contexto concreto do imóvel e do negócio.
Porque é importante preparar o processo com antecedência?
Uma transação imobiliária envolve diferentes documentos, entidades e momentos de decisão. Quanto mais cedo forem identificadas eventuais dúvidas, maior será a possibilidade de encontrar uma solução antes da assinatura do contrato.
Esta preparação é especialmente relevante em imóveis:
- antigos;
- com sucessivas alterações;
- com anexos ou ampliações;
- rústicos com edificações;
- industriais;
- inseridos em processos de herança;
- com documentação incompleta;
- cuja configuração atual não coincide claramente com as plantas existentes.
A nova obrigação reforça, por isso, a importância de um acompanhamento organizado desde o início do processo.
Mais informação, maior segurança na decisão
A alteração introduzida pelo Decreto-Lei n.º 108/2026 pretende promover uma aquisição mais consciente e informada, tornando obrigatória a indicação da situação do título urbanístico no documento que formaliza a transmissão. O diploma entra em vigor, na generalidade, no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte ao da sua publicação, correspondente a 3 de agosto de 2026.
- Para vendedores, significa uma necessidade acrescida de preparar a documentação antecipadamente.
- Para compradores, representa mais um elemento relevante para avaliar antes de assumir um compromisso.
Em ambos os casos, a informação deve ser analisada no contexto específico do imóvel. Uma transação bem preparada reduz incertezas, evita surpresas numa fase avançada e permite tomar decisões com maior segurança.
Na Predimed Vasco da Gama acompanhamos cada processo de compra e venda com rigor, ajudando clientes e proprietários a reunir toda a documentação necessária antes da escritura. Se está a pensar comprar ou vender um imóvel, estamos disponíveis para esclarecer qualquer dúvida e acompanhar todo o processo.
Nota: Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui aconselhamento jurídico, notarial, registral, municipal ou técnico adequado à situação concreta de cada imóvel.